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从经济均衡角度分析我国小产权房问题

   发布时间:2017-10-16   [点击量:439]  


【摘 要】 小产权房是我国城市化敏捷开展和产品房价格快速上涨进程中呈现的特定产品。微观经济主体的利益驱动是小产权房生成和添加的内涵动力,小产权房的呈现和开展对整个经济社会的效益 完成了提高,其存在具有某种程度上的必定性和实际合理性。从经济均衡视点剖析,小产权房问题的处理有必要归纳权衡法律、社会和经济要素,强制撤除和晦气控制的极点作法都是不可取的,而挑选最优的处理战略,行将小产权房问题与确保性住所建造有机结合 ,完成社会效益和经济利益最大化。这是和谐处理的好法律、经济、社会问题的可行途径。

【关键词】 经济均衡 ;小产权房;问题剖析;处理战略。

小产权房是我国在特定时期 ,特定条件下的一种特定产品。我国小产权房是在 1998年住所货币化变革后呈现并敏捷开展起来的 ,小产权房的土地运用没有经过国家的规划和批阅 ,没有交纳土地出让金等相关费用 ,没有取得国家房管部分颁布的房子所有权 。小产权房 由乡镇政府或村委会 自行开发建造 ,面向社会揭露出售 ,产权证由乡政府或村委会颁布 ,相关于一般产品房而言 ,其产权证不具备国家认可的产权法律效力。因而 ,所谓小产权 ,实质上没有构成真实意义上的法律产权。关于小产权房问题学者有许多研讨和论说 ,本文拟从经济均衡视点探析我国小产权房问题的本源及处理对策。

一、小产权房 的内涵开展 动力:经济主体利益驱动。

小产权房不契合国家有关法律法规,它违反了我国《土地办理法》、《物权法》和《城市房地产办理法》等相关法规 ,也违反了国务院等有关部分的方针法令。可是 ,有着巨大法律危险和方针风 险的小产权 房却蓬勃开展 ,1995~2010年间全 国小产权房修建面积累计超越 7.6亿平方米,大约相当于同期乡镇住所竣工面积总量的 8%。“十一五”时期小产权房竣工规划到达 2.83亿平方米 ,比“十五”时期添加 17.8%,相当于同期乡镇住所竣工面积的 7.5%。从开展趋势看 ,小产权房具有巨大的开展空间。

尽管不契合法律法规 ,但小产权房迅猛开展,是因为小产权房的开发建造能提高整个经济社会的效益,其存在具有某种程度上的必定性和实际合理性。小产权房的呈现和开展,存在内涵驱动力 ,这就是微观经济主体寻求利益最大化。下面从需求和供给两方面进行剖析。

从需求视点剖析 ,需求 主动发明供给。一方面,我国正处于工业化和城市化高速开展时期 ,现在我国城市化率是 46.6%,全体上正是处于加快推动的阶段,未来 2O年 ,我国城市化率会以略高于 1%的速度提高。城市化的进程会发生许多的住所需求。另一方面 ,高额的房价超出了许多购房者的经济才能 ,依照世界银行的规范,发达国家的房价收入 比一般在 1.8—5.5倍之间,开展我国家合理的房价收入比在 3-6倍之间。据我国社会科学院的2010年 《经济蓝皮书》,85%以上乡镇家庭无才能购买当时房价高企的住所。因为 ,城市居民的房价收人比已到达 8.31倍,乡村居民的房价收入 比更是高达 29.44倍。而小产权房不需交纳土地出让金、土地征用费、犁地占用税等本钱,且没有交纳房地产开发相关 的各项税费。其开发本钱较低 ,价格仅为同区域产品房的 1/2乃至 1/5左右。城市低收入阶级 、外来务工人员以及刚结业大学生因房价高涨无法开释的住所刚性需求,天然转向小产权房。

从供给视点剖析 ,乡镇团体、乡民个别和房地产开发商在经济利益唆使下都情愿开发和建造小产权房。小产权房的发起人乡镇团体因为在小产权房的开发建造中不必交纳土地出让金和各种税费 ,小产权房即便出价格格相对低价,仍可获超量利益 ,这个数额是征地拆迁补偿费相的几倍乃至几十倍。这部分收益能够开展团体经济,添加乡镇医疗和教育开销,建造各类公共效劳设施。

经过开发小产权房 ,村 民个别能够共享土地 的增值收益。在城市化进程中,乡村团体土地要被国家许多征收,土地从农人团体所有转为国有。“十一五”期间全国同意建造用地算计 228.98万公顷,其间 2010年全国同意建造用地 48.45万公顷,转为建造用地 的农用地 33.77万公顷,犁地 21.19万公顷;全年出让国有建造用地面积 29.15万公顷,出让合同价款 2.71万亿元,别离比上年添加32.0%、57.8%,其间经过招拍挂出让土地 25.73万公顷 ,出让合同价款 2.6O万亿元 ,别离占出让总面积的 88.3%和总价款的 96.0%。团体用地与国有土地不同权、不 同价 ,乡村土地地征收补偿规范偏低,而开发建造小产权房 ,乡民个别则会取得比政府补偿更多的增值收益。

房地产开发商不需交纳土地出让金、土地征用费、犁地占用税等本钱,比较产品房的开发,投入资金少。尽管小产权房价格低 ,可是本钱低 ,扣除本钱后仍可取得丰盛的赢利收益,因而,房地产开发商情愿和乡镇团体合作开发建造小产权房。

在经济社会需求和供给一起效果下 ,小产权房敏捷开展 ,时至今 El,小产权房 问题不仅是一个法律问题 ,也是一个经济问题和社会问题。

二、小产权房问题的处理战略:完成效益最大化。

小产权房的呈现和开展对整个经济社会的效益完成了提高,乡镇团体和乡民个别经过小产权房建造取得的土地收益 ,远远高于征地准则下低价的土地补偿费,大大的添加了团体的产业收入和个别的分配收入;房地产开发商 ,则添加了一种出资途径和商场挑选;从政府视点剖析:尽管外表看来 ,与征地准则比较政府从大的受益者成为了收益为零的“局外人”,俨然小产权房 的最大“受害者”。但仔细剖析发现 ,这样的价值是以政府不再办理、履行征地收人的专款专用为条件的,这些活动在小产权房现象下 ,以商场方法得到了处理 ,因而能够说政府的利益并没有因而遭到危害。

小产权房的存在具有某种程度上的必定性和实际合理 眭。正因如此 ,小产权房问题的处理有必要归纳权衡法律、社会和经济要素,挑选最优的处理战略 ,完成社会效益最大化和经济利益最大化。

(_一)将小产权房强制撤除 ,是次级处理战略。

归纳社会效益和经济利益 ,将处理战略分为优、中、次 ,将小产权房强制撤除 ,则是次级处理战略。

现在全国小产权房数量很多,强制撤除的本钱和危害太大。据统计 ,现在我国住所总量在 186亿平方米左右,其间高达 66亿平方米面积的住所归于小产权房 ,占比超越 1/3。而在深圳 ,这种状况更为杰出。2007年深圳市住所查询显现 ,深圳有“城中村”农人房或其他私家 自建房超越 35万栋,总修建面积约 1.2亿平方米 ,占全市住所总量的 49%。北京的小产权房的数量占商场总量的20%左右 ,上海的小产权房数量占商场总量的 22%左右 ,西安小产权房已占商场总量的 25%一3O%,郑州、广州等城市的小产权房子数量也都在 20%以上。而现在,我国小产权房待建、在建、竣工和现已人住等各种形式都事实上存在。

小产权房建造触及国家、乡村团体、乡村个人以及小产权房购买者等多方利益 ,将小产权房作为违法修建强制撤除,只看到小产权房的非法性 ,而忽视了小产权房的必定性和实际合理性。强制撤除小产权房直接危害了房地产开发商、乡镇团体、个别乡民的经济利益 ,形成许多在建、已建的住所建造资金和修建材料被糟蹋 ,激化社会对立,严峻影响社会安稳。撤除后的小产权房所占有的乡村土地未必能很快复耕 ,且复耕质量也未必能确保与建房前相同好。

现在我国住所资源较为稀缺,违法修建也是社会财富,只要不触及质量、环保、安全等触及生命产业安全的问题 ,关于契合城乡统筹开展规划、土地运用规划 ,且未占用犁地的小产权房 ,明显不该强制撤除。

小产权房现已成为我国住所供给系统的一个重要组成部分 ,撤除小产权房形成部分地区房地产商场供给严峻 ,乃至反而推高房价。

(二)对小产权房不予控制 ,是中等处理战略。

小产权房触及中央政府、地方政府、农 民团体和开发商四大权利主体的利益,小产权房的无序和延伸在本质上是由相关权益主体对公共产权的过度抢夺和攫取所形成。对小产权房不予控制,则会呈现两大问题:一是不能维护农地运用全体功效;二是完成房产的有序开发和规范布局。

为维护农地公共利益即农地运用全体功效 的最大化,尤其是国家粮食安全 ,中央政府对农地非农化和土地开发有必要从总体上严加控制,并经过土地开发利益的切割和平衡 ,补偿农地运用所发生的正外部性的丢失。可是我国对小产权房的开发控制处于失灵状况。小产权房开发是一种游离于政府土地控制之外的“商场化”的城市延伸,如不从源头上处理问题 ,对我国的农地维护必然构成严峻的要挟和应战。

房产有必要完成有序开发和规范布局 ,我国正处于城市化快速开展时期 ,许多人 口由乡村转移到城市 ,人们之所以情愿住在城市而不是乡村 ,除了就业机会足够以外 ,重要的原 因在 于城市 比之乡村有着完善的社会公共 效劳,而这种公共效劳是廉价 的、乃至是免费的。

我国人口数量大 ,而城市土地和资源是极端有限的,所以无论是小乡镇仍是市郊,房地产开发和建造有必要合理、规范和有序。

假如不能将小产权房归入规范开发建造轨迹 ,放任其继续延伸 ,必然危害整个经济社会效益。因而 ,对小产权房不予控制 ,是中等处理战略 ,政府应该合理引导,正确规划 ,不能呈现对小产权房的开发控制处于失灵状况的状况。

(三)将小产权房问题与确保性住所建造有机结合,是最优处理战略。

当时,我国城市房地产商场供需结构性对立较为杰出,中高档产品房供给相对足够与中小户型、中低价位普通产品住所供给相对缺乏并存;大中城市房价继续攀升与城市低收入阶级购房才能缺乏并存。小产权房的呈现在必定程度上起到了确保房的效果,处理了部分中低收入集体的住所需求。

因而,小产权房问题处理的最优战略是与确保性住所建造有机结合。具体措施是:

第一 ,淡化、而不该过于纠结小产权房建造用地的团体所有而非国有的性质 ,供认团体土地上建造小产权房长期存在 ,从法律法规上予以认可。

第二,在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点 ,使小产权房转变为可合法买卖的、以 自住为主的、特别性质的“产品房”,然后扩展乡镇住所供给来历,进一步丰厚城市住所供给系统。

第三,有关部 门在研讨拟定房地产业开展和乡镇居民确保性住所开展中长期规划时 ,要科学剖析猜测小产权房建造规划 ,并将其间一部分作为确保性住所。从小产权房的户型面积 、建造规范、购房(租房)者准入条件和转让条件等方面作出明确规定。

【参 考 文 献】

[1】任志强。我国小产权房问题研讨 :现状与出路[EB/OL].

[2】张占录_/J、产权房的帕累托改善及土地开展权装备方针【J】。国家行政学院学报,2011(3)。

[3】苏勇 ,黄志勇。,J、产权房转化为确保性住所的途径挑选【J】。现代经济评论,2011(2)。

[4]黄维芳。产权理论框架下小产权房的开发控制研讨阴。经济体制变革 ,2011(I)


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