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价值工程在A项目方案选择中的应用研究

站外转载   发布时间:2019-01-09   [点击量:762]  


  摘要


  随着房地产市场的不断发展以及消费者对房地产产品及服务要求的不断提高,房地产企业为了吸引更多的消费者,一方面加强了对项目产品及服务品质的研发,另一方面通过降低项目开发成本使得消费者获取相对低廉的产品及服务,因此极大推动了房地产项目前期规划设计工作的不断完善和发展。房地产企业在评价规划设计方案时往往更注重的是规划设计方案的创新性、经济效益和项目市场前景等,未能建立一套有效的规划设计方案评选体系。对于最后选定的规划设计方案可能存在创新性较强但缺乏有效市场支持,或市场前景较好成本却较高等问题。


  论文阐述了价值工程的含义和基本原理,价值工程系数的提升途径,对价值工程的应用程序进行了综述分析,为论文研究构建基于价值工程的住宅项目规划设计方案选择评价模型提供了基本理论和研究方法。其次,论文以A住宅项目为例选取规划设计方案的功能和成本指标,并建立对应的功能指标体系和成本指标体系,依据价值系数最大者为最优方案的原则选取了最优规划设计方案。最后,论文对选取的最优规划设计方案进行了二次价值工程应用分析,对最优规划设计方案中的功能指标权重、功能系数、成本系数和价值系数的方法进行分析研究。


  论文通过具体实证案例,验证基于价值工程的住宅项目规划设计方案的选择评价体系的可行性和合理性。论文的研究意义在于有利于房地产企业提高项目产品(及服务)创新,降低项目产品(及服务)成本,最终提高房地产企业的市场核心竞争力。


  关键词:价值工程,功能系数,成本系数,价值系数,方案选择


  近年来,面对政府的宏观调控和房地产行业内部的不断激烈竞争,如何科学合理的进行项目产品及服务定位,提高房地产企业核心市场竞争力,成为许多房地产企业必须面对的重要问题。房地产企业既要面对土地价格不断上涨情况下的开发成本的严格控制,更要面对的是在项目产品及服务提供方面同质化严重的市场中提供差异化和内在价值高的产品和服务,以便获得更多消费者的认可,才能在激烈的市场竞争中处于不败之地[1]。


  房地产项目规划设计的目的在于为客户提供较高价值的产品和服务,是房地产项目开发的先决条件,既决定了房地产项目产品及服务的品质,同时也决定了项目产品及服务的成本大小。随着房地产市场的不断发展以及消费者对房地产产品及服务要求的不断提高,房地产企业为了吸引更多的消费者,一方面加强了对项目产品及服务品质的研发,另一方面通过降低项目开发成本使得消费者获取相对低廉的产品及服务,因此极大推动了房地产项目前期规划设计工作的不断完善和发展。由于不同类型房地产项目规划设计具有较大不同,本论文的研究范围仅限制在住宅项目的规划设计范围内。


  1.1.2提出问题


  很多房地产企业在前期规划设计阶段通过招标方式选择几家设计单位进行方案竞标,设计单位在房地产企业提供的项目特征、规划指标以及定位报告基础上进行整体规划设计[2]。房地产企业在评价规划设计方案时往往更注重的是规划设计方案的创新性、经济效益和项目市场前景等,且未能建立一套有效的规划设计方案评选体系,在方案比选过程中主观因素成分较多,未能从整体上进行全面综合的考虑评判。对于最后选定的规划设计方案可能存在创新性较强但缺乏有效市场支持,或市场前景较好成本却较高等问题。这些问题归根到底在于缺乏有效的规划设计方案的评选方法和标准。


  有资料统计:房地产项目规划设计阶段的实际成本不足项目总成本的2%,但对整个项目全部造价成本的影响程度可以高达75%[3]。因此,设计阶段是房地产项目成本控制的关键环节。房地产开发企业常常通过在设计阶段进行成本控制可以有效的减少后期项目工程变更所带来的成本波动。价值工程解决的是拟研究对象的功能与成本之间的关系问题,主要任务就是实现研究对象功能目标与实现成本的最佳结合点。通过项目各部分组成的功能关系确定设计限额,可以更加合理的控制各部分投资比例,有效地解决了设计项目使用功能和对应成本之间的权衡。


  1.2国内外研究现状


  1.2.1国内研究现状


  王彬入和黄奕辉(2012)在分析研究房地产项目的影响因素以及规划设计工作的特征的基础上,构建了房地产项目规划设计方案的评价指标体系,运用价值工程方法对规划设计方案功能指标系数和成本指标系数进行了分析研究,从而选择了最优的规划设计方案[4]。


  丁丽萍(2006)认为在现阶段国内房地产企业规划设计工作现状的前提下,有必要研究一套科学的、全面的、系统的和可操作性强的规划设计方案评选方法。文献从开发商角度出发,基于价值工程原理建立了房地产项目规划设计方案评价模型,并通过实际案例进行了论证分析[5]。


  周大鹏和王国庆(2009)认为房地产项目规划设计方案并不能仅仅考虑项目的成本、质量和工期等因素,必须结合企业发展战略对房地产项目的价值作出科学合理的判定,通过实现可靠的必要功能研究最低的投资成本,找到项目产品必要功能与最低成本的最佳结合点,而符合该条件的规划设计方案为开发商应该选用的设计方案[6]。


  庞彬(2013)认为成本控制是房地产项目开发管理的重中之重,通过选择和设置合理的功能目标,并运用价值工程方法实现了节约开发建设成本的目标。文献认为应该综合考虑各方面人员对产品功能目标的需求,尤其是潜在客户对项目方案设计工作上应该提出有效的建议[7]。


  张慧琴(2009)阐述了价值工程的基本原理和工作程序,结合建筑工程设计特点,研究了价值工程在建筑项目设计方案优选中的应用步骤及关键要点,通过选择和设置合理的功能目标和成本目标,计算出有效的价值系数,对于最终优选设计方案具有重要价值[8]。


  吴云祥(2011)从以往价值工程的应用实际效果来看,建筑业有必要大力推广应用价值工程方法,通过在设计阶段分析影响设计成本的因素,引出价值工程应用的合理性和必要性,文献研究采用层次分析法和模糊数学方法,对设计方案的价值功能进行了评判分析[9]。


  缪志萍(2006)在工程设计方案中研究了功能评价系数的选择及计算,成本系数的划分及确定,以及价值系数的计算方法。文献认为在科学合理的界定上述系数的基础上,可以通过判定各方案价值系数的大小,从而选定最优方案[10]。


  宁奕(2009)在文献中从建筑工程设计方案的功能分析着手,分析研究了设计方案功能目标与成本之间的合理配置,通过找到最大功能与最低成本的最佳结合点,达到最小投入获得最大产品功能的目标[11]。


  1.2.2国外研究现状


  美国学者麦尔斯首先提出了价值工程理论,在对美国通用电器公司的石棉事件总结出一套解决原材料采购问题的方法,并整理形成研究成果予以出版—《价值分析程序》[12]。


  查尔斯在价值工程理论基础上对功能目标进行了分析、整理和分类研究,最终提出了功能系统图的概念[13]。Bytheay提出了在价值工程研究中增加功能分析技术的概念,应该重视对研究对象功能目标的系统性分析,通过建立全面完整的功能系统图系统分析功能目标,该研究成果对价值工程技术方法的完善做出了较大补充[14]。瑞典学者欧文提出在方案筛选过程中可以采用经典集合论的概念[15]。


  英国学者Kelly在研究价值工程时提出有必要缩短方案改造阶段价值工程的应用时间,以减少价值工程的应用周期以及带来的成本费用增加[16]。Norton的研究则与Kelly恰恰相反,认为价值工程的应用必须达到一定的时间才能取得预期效果,若是随意减少价值工程的应用时间可能对研究方案带来不利影响,影响预期目标的顺利实现[17]。


  Robert通过调查发现超过九成的企业在投资管理过程中未能真正考虑到客户的价值,而这正是企业产品不能有效吸引客户的重要原因。而真正关注客户价值的企业,其产品设计和提供的服务都是从客户角度出发进行研发设计,将客户的价值实现最大化[18]。


  美国学者Marty将价值工程定义为通过有组织性的努力将产品或服务达到最合适的价值点,以最低的费用成本实现产品及服务必要的功能目标[19]。日本学者田中教授提出在价值系数基础上划定一个合理的区域范围,定义为最合适区域,将价值系数落在最合适区域范围内的精选价值工程作为改进对象,重点控制对功能和成本影响较大的对象,其余可以不做改进[20]。


  1.2.3研究小结


  国外关于价值工程的研究起步较早,应用也较为成熟,形成了比较完整的价值工程理论体系和应用标准。国内关于价值工程的研究多是开展于近十来年,缺乏专门研究价值工程的机构单位,在房地产项目规划设计领域的价值工程研究相对较少。价值工程的实践应用常常流于形式,未能真正理解价值工程的意图,削弱了价值工程研究分析的意义。


  1.3研究意义


  本论文通过研究价值工程在住宅项目规划设计方案选择中的应用研究,其研究意义主要体现在以下三个方面:


  1.提高项目产品(及服务)创新


  通过建立住宅项目规划设计方案评选体系对规划设计方案进行价值分析,在保持成本不变的情况下,提高项目产品(及服务)的功能品质。尤其在目前房地产市场产品(及服务)同质化严重的情况下,在规划设计阶段通过差异化创新,增加项目产品(及服务)的亮点和特色,提高项目产品(及服务)的价值[21]。


  2.降低项目产品(及服务)成本


  国内外研究价值工程的结论表明,通过价值工程的运用可以有效降低企业经营(项目开发)成本。美国建筑业表明:价值工程的应用可以使建筑产品的成本降低5%-10%。基于房地产项目规划设计阶段成本控制的重要性,房地产企业通过运用价值工程对规划设计方案进行评选,可以有效降低项目产品(及服务)的开发成本,提高房地产企业(项目)的投资效益。


  3.提高房地产企业的市场核心竞争力


  在目前政府宏观调控政策以及房地产市场竞争激烈的情况下,房地产企业要想在房地产市场取得不败之地,一方面要加强对企业经营成本的管控,降低房地产项目的开发成本;另一方面要提高房地产项目的品质和创新,以吸引更多消费者。研究如何在产品功能提高和成本降低两者之间找到最佳平衡点,是房地产企业所面临的一个重要难题,而价值工程正好提供了一个有效方法[22]。


  1.4研究内容和方法


  1.4.1研究内容


  本论文价值工程在住宅项目规划设计阶段的选择应用研究重点研究以下三个方面的内容。


  第一部分,价值工程的基本理论。该部分阐述价值工程的含义和基本原理,价值工程系数的提升途径,对价值工程的应用程序进行了综述分析。


  第二部分,基于价值工程的住宅项目规划设计方案的选择评价模型研究。该部分在确定住宅项目规划设计方案的选择评价模型的构建总体思路和关键点基础上,选取规划设计方案的功能和成本指标,并建立对应的功能指标体系和成本指标体系。对规划设计方案中的功能指标权重、功能系数、成本系数和价值系数的方法进行分析研究。


  第三部分,实证研究。主要通过具体实证案例,验证基于价值工程的住宅项目规划设计方案的选择评价模型的可行性和合理性。


  1.4.2研究方法


  本论文研究过程中采用了文献分析法、专家咨询和评分方法、层次分析法和实证研究方法。


  1.文献分析方法。论文在进行国内外研究现状分析、阐述价值工程含义和基本原理、价值工程系数的提升途径以及价值工程的应用步骤等研究内容时,主要是通过查阅相关文献资料并进行综述分析研究的。在选取住宅项目规划设计方案功能评价指标时也采取了该方法。


  2.专家咨询和打分方法。在获取住宅项目规划设计方案功能评价指标时,走访房地产企业管理人员,访问其对住宅项目规划设计方案功能指标的认识,请其指出功能评价。同时在获取功能评价指标的过程中也采用专家打分方式。


  3.层次分析方法。在确定住宅项目规划设计方案功能指标权重过程中采取专家打分方式,构造判断矩阵,计算各功能指标项的权重系数。


  4.实证分析方法。通过具体实证案例,验证基于价值工程的住宅项目规划设计方案的选择评价模型的可行性和合理性。

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