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浅谈小城镇土地产权制度建设的主要目标

   发布时间:2018-09-02   [点击量:224]  


  摘 要:土地产权准则的完善不仅是土地权益保证的根底和条件,并且经过产权具有的鼓舞束缚和资源优化装备效应也能有用地促进小城镇土地资源的合理装备和运用.因而,本文对小城镇土地产权准则建造的首要方针进行扼要剖析.


  关键词:小城镇;土地产权;准则建造;首要方针


  土地产权准则的完善不仅是土地权益保证的根底和条件,并且经过产权具有的鼓舞束缚和资源优化装备效应也能有用地促进小城镇土地资源的合理装备和运用.因而,从小城镇继续有用开展的视点动身,土地产权准则的建造应从以下几个方面打开:


  1 明晰产权主体

  《土地管理法》中规则了国务院代表国家行使国有土地一切权,但国务院自身不可能亲身管理全国土地,还有必要落实到详细的当地政府和国家职能部门.小城镇国有土地产权的实施与管理由政府部门或各级当地政府所为.因为国有土地产权在中央政府和当地政府之间缺少明晰的区别和界定,各级政府在土地财物上的事权、财权含糊不清,演化出上下级政府之间的权力纷争,人为加大了买卖成本.而当地政府对土地的实践操控使得小城镇国有土地事实上归于当地、部门一切,国家土地一切权没有得到真实表现,存在着国有土地一切权代表不明晰,主体虚位问题.

  小城镇团体土地相同存在一切权主体虚位问题.虽然现行国家法令都规则了乡村土地属团体一切,但对乡村团体土地一切权的代表究竟是谁,立法和实践中都不甚明晰.因为在大多数区域农人团体经济组织现已崩溃或名存实亡,缺少行使团体一切权的组织形式和程序,农人也缺少行使团体一切权的内涵动机,所谓土地团体一切实践上成了乡(镇)、村干部的小团体一切,有的乃至成为个别乡(镇)、村干部的私家一切.

  不论是土地一切权、土地运用权,仍是土地他物权,主体明晰是行使土地权力、进行土地商场买卖的条件.在小城镇土地运用中,团体土地与国有土地穿插并存,有必要科学合理地断定哪些土地是国有的,哪些土地是团体一切的.团体一切土地中,又有必要搞清楚哪些是城镇一切,哪些是村团体一切,哪些是乡民小组一切.一起,它们各自的产权主体代表是谁有必要从法令上给予明晰.土地公有的情况下,在界定清楚一切权主体的一起,更为重要的是,有必要明晰实践土地运用中的土地运用者,包含各类工业用地、商业用地、住所用地、公共用地等建造用地及农用地的权力关系人.


  2 完善产权权能

  小城镇出让土地运用权是一种广义上运用土地的权力,包含对土地进行开发性运用.出让土地运用权能够转让、租借、典当.小城镇划拨国有土地运用权则由土地运用者无偿、无限期运用,除还有规则外,划拨土地运用权事实上只包含对土地进行狭义运用和收益的权力,而不能对土地进行开发性的运用.虽然《土地管理法》严厉规则了划拨土地的运用用处,可是小城镇土地中的存量部分,因为前史的原因,许多是以划拨方法获得的,怎么盘活这部分存量土地,是小城镇土地准则变革的难点和要点.

  产权主体明晰后,假使鸿沟含糊,则会引起一系列外部性问题,添加买卖成本,下降买卖功率;假使权能残损,则会缺少有用的束缚机制和鼓舞机制,下降产权人进行产权买卖的动力,不利于产权人权力的维护.在小城镇土地运用中,这首要表现在以下几点:

  第一,合理地界定小城镇国家和团体土地一切权的鸿沟及权能.从物权法的视点看,这两种不同的土地一切权是对等的,享有平等的权能.但在实际中,因为国家征收、征用权的存在,小城镇团体土地一切权的行使遭到必定约束,除此以外,应无其他不同.在契合规划的条件下,团体土地一切者能够充沛行使处分权和收益权,不然一致的城乡土地商场就树立不起来,作为一切权主体的农人团体的权力也简单遭到侵略.

  第二,合理地界定小城镇土地运用权的鸿沟和权能.在团体农用地产权中,要完成农用地的自在叙转,安稳农人的心思预期,赋予承揽经营权以物权性质,防止团体经济组织运用一切者之名侵略农人的农地承揽经营权.在团体非农建造用地中,要完成土地资源的优化装备、充沛发挥土地的财物价值,赋予团体土地运用权以典当、租借等权力.在国有土地运用权中,不同类型土地运用权的权、责、利有必要明晰界定,比方住宅准则变革触及的房子土地产权、建筑物区别一切权中的土地产权、划拨土地入市发生的产权性质改变等等.

  第三,依据社会经济开展的要求,当令新增一些权力.包含空间权(地上、地下权力)、地役权以及开展权的设定等.因为我国没有这方面的规则,形成在权力确定上的随意性和权能的弱化.国家征用权随意侵略小城镇团体土地一切权,必定程度上就源于小城镇土地开展权的缺失.


  3 促进产权活动

  明晰完好的土地产权只要完成向能获得更高回报率的土地运用方向和土地运用者的自在活动,才干使产权人在经济上的利益得以充沛完成,也才干使土地资源得到优化装备,使土地财物得到保值增值.这是商场经济的公例.

  在小城镇农用地运用中,要完成农地的规模经营,进步农地的运用功率,农地产权的自在流通是必要的.一方面要使得作为产权具有者的农人情愿流通,在当时社会保证体系不完善、农地仍然承担着农人的社会保证功用的情况下,需求合理地组织农地的处分权、收益权与成员权;另一方面要下降农地流通的买卖危险和买卖费用,在农地流通商场不完善、信息不对称的情况下,需求开展一些公益性的服务机构或中介组织,协助农人进行农地的评价、合约的签定等.只要这样,才有利于小城镇的开展,鼓舞农人进城,进了城能留住.

  在团体建造用地运用中,假使一味约束其自在流通,就会发生很多的"黑色买卖"和"寻租行为",于政府、农人团体和个人都不是最优挑选.完成产权的自在流通,树立起一致的城乡土地商场,是小城镇经济开展的必定要求.只要这样,才干满意小城镇开展的用地需求,一起又能完成国家严厉的农地维护准则.不少当地都进行了团体土地流通试点工作,有许多经历和问题值得咱们从理论上进行总结,包含产权界定、流通规模、流通形式、收益分配、政府的人物等等.


  4 保证各方权益

  一是从立法上明晰界定小城镇各类土地产权的主体、鸿沟和权能,树立起产权胶葛的调处机制.树立和健全从宪法、民法物权,到土地管理法、担保法、农业法、土地承揽法等各层次的法令体系.只要树立起这样的法令保证机制,产权买卖才干安全、高效地进行,产权主体的利益才干得到保证,小城镇土地运用的方针才干得以完成.

  二是从管理上经过确权与挂号完成土地权力维护,做到"一权一证".只要"一权一证",才干使产权具有排他性,使权力的法令维护真实落到实处.咱们的方针是树立城乡一致的土地挂号准则,完成土地挂号的全掩盖,树登时籍管理信息系统和土地挂号揭露查询准则.


  参考文献

  [1]王湃.我国城市土地产权准则的问题与对策[J].特区经济,2013(7).
  [2]裴煜.完善我国城市土地产权准则的考虑[J].科技创业月刊,2006(10).
  [3]张冠戎.我国土地产权准则的树立及其变革方向[J].我国土地,1994(5).

 

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